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2019下半年房價是漲是跌?三大現象透露樓市或波瀾不驚

時間:2019-07-11 11:14來源:新電梯中國 作者:大連見聞
  新電梯中國網訊(微信號:新電梯、新電梯網)

  

【核心觀點】

  1、從70個大中城市房價的數據來看的話,大家如果僅僅看上漲的城市數,整體5月份的房價數據仍然處在高位。

  2、在今年經濟非常不確定的情況下,在所有的數據里面,我們看到真正一只獨秀是房地產,特別是房地產的投資維持在11%以上的高位。

  3、從房地產自身的周期來看,進入到一個跟過去完全不一樣的周期,價格處在高位、需求的高峰期已經過去,城市之間的分化非常嚴重。

  4、我們調控不是說房價上漲的城市就不正常,不漲的、跌的才正常。凡是上漲的城市都要打壓,這是不對的,這不吻合市場發展的基本規律。

  5、前段時間成都搶房子,如果搶到一套房子,轉手就能賺兩三百萬,這不是搶房子,這是搶彩票,這反映的是限價本身是畸形的,是不符合市場的。

  歡迎來到《財經觀察家》,我是 馬光遠 ,我們今天關注的話題是:最近房地產市場的一些數據。

【新聞背景】

  “穩房價、穩地價、穩預期”的主基調下,調控成為上半年樓市的關鍵詞。據國家統計局發布的70城市房價數據顯示,5月房地產市場繼續保持穩定。

  回顧2019年上半年,調控政策力度不減。據中原地產研究中心統計數據顯示,6月單月,全國房地產調控政策發布次數達46次;而2019年上半年,全國房地產調控政策高達251次,相比2018年上半年,同比上漲31%。

  從時間維度看,4月中旬成為調控密度的關鍵轉折點,5月“小陽春”曇花一現,之后房價預警,融資收緊;從空間維度看,地方樓市冷熱不均,調控政策松緊各異。

  從政策類型來看,調控已不只針對房價,地價、融資、限售、限購、公積金、戶籍等政策組合拳漸成趨勢。重點城市商品房成交規模明顯分化、價格運行平穩、銷售面積與金額均顯示出“小幅轉冷”征兆。

  國家統計局最近發布了一系列房地產市場的房價、銷售、投資等一系列數據,那么從70個大中城市房價的數據來看的話,大家如果看這個上漲的城市數,好像仍然處在一個高位。

  比如說這個新房價格,5月份的時候,70個大中城市環比上漲的城市數仍然有67個,只有3個沒有環比上漲。那么從二手房本身來看的話,差不多65個,只有5個沒有上漲。那么如果僅僅看這個城市數,我們可以講,整體5月份的房價數據仍然處在高位。

  從投資本身來看的話,我覺得投資這個數據,從今年以來,5個月的時間整體來看的話,都在兩位數以上的增速,這個增速本身其實遠遠應該說超過我的預期,但是我們從這個銷售的情況來看的話,那么5月份這個銷售整體的增速開始出現了下滑的一個態勢。那么從開發商本身的資金到位來看的話,從4月份的高點8.9%,那么跌到7.6%。

  那么這所有的這些數據預示著什么­我覺得從大的整體數據來講的話,那么前5個月,房地產市場的整體數據總體還是不錯的。總體還是不錯的。特別在今年這個經濟非常不確定的情況下,可以說在我們所有的數據里面,我們看到要真正一枝獨秀的還是房地產。

  從這個價格數據、投資數據、景氣指數到整個土地市場總體來看的話,應該說比我們想象的要好,特別是房地產的投資能夠維持在11%以上的高位,我認為這個市場本身比我們想象的要好一點。

  我覺得我們現在看整個房地產市場必須有兩個思維。第一個,是中國經濟大周期的思維,也就是說,現在看整個房地產市場跟過去最大的不同在哪里­過去整個中國經濟處在一個高速增長期,經濟增速很快,財富周轉很快,那么推動整個房地產往上走,房地產投資成為大家在整個財富聚集里面非常重要的一環。

  那么從現在這個大周期來看的話,應該說中國經濟告別高增長已經成為基本的事實。房地產作為投資的一個重要的工具,它會受整體經濟周期的一個影響,這個影響大家必須關注。

  第二個,從房地產自身的周期來看,我們說房地產自身也進入到一個跟過去完全不一樣的周期,價格處在高位、需求的高峰期基本已經過去,城市之間的分化非常非常嚴重。

  在這種情況下,房地產是不是仍然會像過去那樣成為大家投資最好的工具­我覺得大家一定要認識到這兩個大周期的變化,這兩個大周期的變化對于決定下一個房地產市場它如何表現,至關重要。

  比如說,現在我們現在從數據來看,70個大中城市,好像這個新房價格67個在上漲,下跌的不多。二手房市場65個在上漲,但是如果仔細大家去看那些城市,真的是不一樣的。比如說,我們現在從這個政策的角度來講,那么政策層面、主管部門層面主要是盯著那些上漲的城市。

  今年前五個月上漲得比較明顯的城市,我認為都是比較正常的。你比如說過去多年我一直講的西安。我認為,西安房價上漲不是因為它出現了非理性因素,而是這個城市本身出現了很多變化,成為中國城市里面的網紅,人口流入非常大。

  過去三年,西安在人口政策方面是走在全國前面,2018年以前,整個一年加上2017年,搶人搶了105萬,全國第一,一下子進了105萬人,整個房地產市場肯定要出現變化,這是正常的。第二個呢,這個城市過去房價處在低位。

  那么第三個,從目前整個態勢來看,西安在人口,在其它方面仍然在往前走。你比如說,按照它的整個國家中心城市的建設方案,到2020年的時候,西安準備把它的常住人口弄到一千五百萬。

  現在西安的常住人口剛過一千萬,弄到一千五百萬意味著什么­2019年常住人口要增加250萬,2020年增加250萬,一年增加250萬。大家想一想,所以我就目前的整個西安房價的上漲來講,比如說環比上漲,它在70個大中城市里面排第一位,我認為是正常的。

  還有其它一些城市,比如說大理、桂林、蘇州這些城市,如果我們今年去看這些城市房價上漲的一些因素的話,都有自己特殊的因素。你比如說蘇州,蘇州在過去一段時間,房價可以說漲得非常厲害,但是它有特殊原因。

  第一個,長三角一體化,長三角一體化其實對蘇州的利好是非常大的。我們看到,上海把一個地鐵直接修到蘇州去了,所以這種上漲是正常的。

  我認為對這種上漲千萬不要大驚小怪,我們調控不是說有些房價上漲的城市,它就不正常,不漲的才正常,跌的才正常,不是這樣的。比如說,對有些城市而言,我們認為房價已經很高了,必須調整,但是它沒有調整,像這樣的城市本身一點不敢放松。

  所以我認為,我們雖然現在講因城施策,一城一策,但是好像上面就盯著,凡是上漲的城市都要打壓,我認為這是不對的,這是不吻合房地產市場房價發展的一個基本規律的。

  房地產的大周期變了,跟過去完全不一樣了。包括比如說,大家過去老講,北上廣深的房子永遠漲。看看今年的情況,我想如果一個人到中國的一線城市的房地產市場去走一走,你會發現他們所講的那個永遠漲是不存在的。整個市場非常平穩,議價空間非常大。

  雖然你從那個統計數據上,你看不到有太大的變化,但是如果你實際去買房子的話,你會發現價格是能夠砍下來。這個市場已經從過去的賣方市場已經完全轉向買方市場了,這比較正常。

  我們講,每一個人對城市、對房價恐怕要重新思考,房子作為投資,過去多年,閉著眼睛投資房子,大家都能賺錢,房地產是最好的投資。那么現在,如果你投資房地產,比如說有人說在北京投資房地產永遠賺錢,不是這樣的。今年起碼我看到好幾個以前炒房的,今年真的是揮淚大甩賣。這是一個非常理性的轉變。

  所以過去我們拼命的打壓,房價一漲,我們用各種各樣辦法去控制,最后發現無能為力。為什么­因為市場推動上漲的力量存在,越壓,最后反彈的越厲害。

  但是到了今天為止,你發現政策沒有什么變化,但是整個價格非常理性,該跌的跌,該調整的調整,沒有那么大的壓力,所以我覺得這個市場現在變了,其實對于調控而言是沒有太大壓力了。

  甚至我認為我們現在調控盯著那幾個上漲的城市,其實又在走過去那個可能不會成功的老路,就是什么­當它上漲的時候,一定是有原因推動它上漲,我們發現那些上漲的城市本身,背后的確有實實在在的推動上漲的原因,那么自然上漲是合理的,我們為什么要去管呢­那么有些城市如果往下掉,你想托,也是托不住的。

  大家看房價的時候,都已經非常理性了。比如說,還有前一段時間成都搶房子,為什么搶房子­原因很簡單,限價限的太厲害。那如果能夠搶到一套房子,一轉手就賺個兩三百萬,誰不去干­這不是搶房子,這是搶彩票,搶著中獎。

  那所以這種反映的是什么­反映的我們的限價本身是畸形的,是不符合市場的。所以我覺得現在是整個市場,我們來講的話,第一個,是比較理性的,整個市場沒有什么,這個需要出臺大量的調控的舉措去調控它,今年房價失控的概率很低。

  我們擔心的是,這個預期如果管控不好的話,大家會出現誤判,大量的資金可能會離開這個市場。如果預期管控不好,這個市場出現大的波動的話,那么對老百姓的財富都會造成非常大的影響。

  所以今年我們的政策穩地價、穩房價、穩預期,這個穩就是不能大漲大跌。但是有些城市,如果它有上漲因素推動的話,是正常的。所以今年整個房地產市場,我們認為,能夠維持目前整個市場比較平穩的狀態,已經相當不錯。

  有人預測說,下半年整個房地產市場會進入一個大的調整期,我認為不可能。我們現在的政策也好,我們現在的整個經濟大環境也好,都不允許房地產市場出現大的調整。今年是比較平穩的,而且從前5個月的數據板上來看,還是相對不錯的。

  現在我們需要做的是什么­去疏導這個市場,去引導大家認識到這個市場的變化,讓理性的資金留下來,讓不理性的資金離開這個市場,這個市場慢慢就會就會平穩。

  現在可以假設,中國房地產市場我認為非常健康的事情,給了這個主管部門構建長效機制最好的時間差,可以做一些過去沒有時間去做的,那沒有機會去做的很多事,所以現在需要的順其自然。我認為,今年的房地產市場是過去多年以來,最健康的一年。

  大家如果現在去買房子的話,如果你去住,你買房子發現,合算了很多,為什么­砍價能砍下來,而且價格慢慢的也在松動,所以我們希望這種健康的狀態,再加上以后長效機制的推出以后,對整個市場形成一個長期的、穩定的預期。

  當然,我們如果說從中國城鎮化的角度來講,我過去一直強調,城鎮化沒有完成的情況下,中國房地產市場、房地產這個行業本身仍然是支柱產業,這個行業本身的重要性不容置疑。

  大家進城就會買房子,買房子就會有需求,有需求就會推動價格往上走。當然,城市在變,城市變,這個市場慢慢的回歸理性,第一波的瘋狂結束了,所以第一個周期,我們可以叫這個瘋狂的20年。

  那么第二個周期,應該是理性平穩的20年。慢慢的,這個市場會分化,開發商會分化,城市會分化,房子會分化,大家買房子的這種各種各樣的需求都會分化,所以我認為中國房地產在走向健康。

  今年可以講,最起碼在前5個月,房地產市場實現了三穩:穩房價、穩地價、穩預期。那么下半年整體來講的話,房地產市場也不會出現大的波動,下半年基本上可以講,仍然會波瀾不驚。整個市場,今年大格局差不多就是這么一個情況,大漲大跌,基本不可能。

文章關鍵詞: 房價
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